Minella bajo la lupa: diferencias entre la licitación original y el contrato definitivo
El documento firmado entre el Municipio y Minella Stadium no solo modificó plazos administrativos previstos en la licitación. También incorporó mecanismos de autorización automática, derechos de preferencia, nuevas instancias arbitrales y protecciones contractuales que no aparecen expresamente en el pliego aprobado por el Concejo Deliberante.
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El documento firmado entre el Municipio y Minella Stadium no solo modificó plazos administrativos previstos en la licitación. También incorporó mecanismos de autorización automática, derechos de preferencia, nuevas instancias arbitrales y protecciones contractuales que no aparecen expresamente en el pliego aprobado por el Concejo Deliberante.
Más allá de la polémica por la demora en la presentación del plan ejecutivo de obras, la comparación entre el pliego de bases y condiciones aprobado para la licitación del Estadio José María Minella y el contrato finalmente suscripto con Minella Stadium S.A. revela una serie de diferencias que hasta ahora tuvieron escasa difusión pública.
Autorizaciones automáticas
El pliego contemplaba el denominado “silencio positivo” únicamente para las sublocaciones. La sublocación es un contrato mediante el cual el inquilino original (sublocador) alquila una parte o la totalidad del espacio que habita a un tercero (sublocatario). Es decir, si la Municipalidad no se pronunciaba en cinco días sobre una notificación vinculada a un contrato de sublocación, la autorización se consideraba concedida.
Además de mantener ese esquema para las sublocaciones, incorporó la posibilidad de que nuevas actividades o nuevos usos propuestos por la concesionaria queden automáticamente autorizados si el Municipio no responde dentro de los treinta días. Se trata de una herramienta que amplía considerablemente la capacidad operativa de la empresa frente a eventuales demoras administrativas.
Exclusividad y competencia
Uno de los aspectos más controvertidos del contrato es la incorporación de mecanismos de protección frente a la competencia. El documento establece que, si el Municipio decide adjudicar actividades que compitan con las contempladas en la concesión, Minella Stadium tendrá derecho de preferencia.
En la práctica, cuando dos ofertas sean consideradas equivalentes, la propuesta de la concesionaria deberá ser priorizada. La cuestión adquiere relevancia porque no surge con la misma claridad en el pliego licitatorio y aparece desarrollada específicamente en el contrato final.
El contrato incorpora una cláusula específica denominada “Exclusión de nuevos desarrollos en competencia”, inexistente como capítulo autónomo en el pliego aprobado por el Concejo.
Dentro de ese esquema se incluye además la restricción para la construcción o explotación de nuevos estadios, arenas o instalaciones similares en un radio de tres kilómetros del Minella, una disposición que tampoco aparece reflejada en los mismos términos en la documentación licitatoria original.
Cerramientos y control de accesos
El pliego contempla la reparación, mantenimiento y eventual reemplazo de los cercos perimetrales existentes en el estadio y demás instalaciones deportivas. Incluso establece obligaciones periódicas de conservación de estos cerramientos y prevé la modernización de sectores delimitados dentro del predio.
Sin embargo, el contrato firmado entre el Municipio y Minella Stadium avanza un paso más allá. Allí se autoriza a la concesionaria a realizar cerramientos que podrían extenderse a otros sectores del Parque de los Deportes y, en coordinación con el Emder, establecer horarios de ingreso, egreso, permanencia y apertura de accesos.
El pliego hace referencia a cercos e infraestructura ya existente, el contrato incorpora herramientas de administración y ordenamiento sobre espacios que exceden estrictamente el área concesionada, un aspecto que tampoco figuraba expresamente en las condiciones originales de la licitación.
Explotación antes de las obras
Otra diferencia relevante es que el contrato habilita expresamente a la concesionaria a solicitar el inicio de la explotación de sectores concesionados antes, durante o después de la ejecución de las obras. La discusión pública se concentró hasta ahora en la ausencia de avances constructivos visibles. Sin embargo, el contrato abre la puerta a que determinadas actividades comerciales o de explotación puedan desarrollarse sin necesidad de esperar la finalización integral del proyecto.
Estabilidad contractual
El contrato incorpora un mecanismo de subsanación previa que obliga al Municipio a intimar a la empresa y otorgarle la posibilidad de corregir incumplimientos antes de avanzar hacia una eventual rescisión. Además, introduce expresiones como el “principio de conservación, vigencia y validez del contrato”, una formulación que no figura entre las disposiciones del pliego y que fortalece la posición jurídica del concesionario frente a futuros conflictos.
Tribunales internacionales
La posibilidad de acudir a instancias arbitrales internacionales ya estaba contemplada en la licitación, pero el contrato amplió el esquema previsto originalmente. Al mecanismo vinculado al Ciadi se sumaron nuevas alternativas arbitrales, entre ellas la Corte Internacional de Arbitraje de la Cámara de Comercio Internacional y la Corte Permanente de Arbitraje de La Haya.
En materia de sublocaciones, por ejemplo, el contrato mantiene casi sin modificaciones el régimen previsto en el pliego, incluyendo la obligación de notificar al Municipio y el mecanismo de aprobación por silencio administrativo. Por eso, la discusión de fondo parece desplazarse hacia otro terreno: cuánto se amplió el alcance de determinados derechos cuando llegó el momento de redactar el contrato definitivo.
