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La Tecla Mar del Plata
Redacción
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Excepciones y obras que no aparecen: ¿el régimen de incentivos vende promesas?
El programa que nació para estimular inversiones y generar empleo volvió a quedar bajo la lupa. Mientras desarrolladores consiguieron cambios urbanísticos para emprendimientos de gran escala, varios proyectos emblemáticos todavía no muestran avances visibles en los terrenos y la promesa de trabajo empieza a chocar con una pregunta incómoda.
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El Régimen de Incentivos a la Construcción nació con una promesa difícil de discutir en una ciudad atravesada históricamente por los problemas de empleo: generar inversión privada, poner en marcha obras y multiplicar puestos de trabajo.
Cinco años después de su creación y con el programa prorrogado hasta fines de 2027, el debate empieza a mostrar otra cara. Porque mientras el Concejo Deliberante fue habilitando cambios normativos, mayores indicadores constructivos y excepciones para emprendimientos de gran escala, algunos de los proyectos que llegaron al recinto como sinónimo de inversión todavía no muestran, al menos a simple vista, el correlato de las obras que se anunciaron.
La discusión vuelve así al punto de partida: ¿cuánto de aquella promesa de generación de empleo se tradujo efectivamente en ladrillos, obreros y actividad?
El interrogante no apunta necesariamente a la viabilidad de los emprendimientos ni permite anticipar su futuro. Pero sí pone sobre la mesa una distancia cada vez más evidente entre los proyectos que consiguieron autorizaciones para modificar las reglas urbanísticas y la falta de avances visibles en algunos de los predios más emblemáticos.
El “Operativo Chalet” y la lógica de las excepciones
En los últimos años, una serie de expedientes comenzó a dibujar un patrón que en el ambiente político y urbanístico ya tiene nombre propio: el “Operativo Chalet”. No existe como un plan oficial ni como una política anunciada. Es, más bien, una forma de describir una sucesión de proyectos con características similares: antiguos chalets o casonas ubicados en sectores estratégicos de la ciudad pasan a manos de desarrolladores que presentan propuestas de preservación o puesta en valor del patrimonio, al mismo tiempo que solicitan modificaciones en los indicadores urbanísticos para desarrollar construcciones de una escala mucho mayor.
Altura, densidad, ocupación del suelo y capacidad constructiva aparecen así como parte de una negociación que, en varios casos, no quedó limitada a una decisión administrativa. Los expedientes pasaron por el Concejo Deliberante y requirieron el aval político para modificar las condiciones originales de esos terrenos.
El resultado fue una ciudad donde la planificación urbana empezó a discutirse, expediente por expediente, proyecto por proyecto.
Y ahí aparece la crítica que distintos sectores opositores vienen formulando desde hace tiempo: si las reglas generales terminan modificándose para acompañar emprendimientos particulares, la excepción corre el riesgo de dejar de ser excepcional.
Proyectos aprobados, terrenos sin grandes movimientos
Uno de los casos es el de Villa Titito, en Santiago del Estero y 3 de Febrero, en la Loma de Santa Cecilia. El proyecto impulsado por su propietario, Adolfo Curi, junto a la empresa Ivan SA, obtuvo el tratamiento necesario para avanzar con una propuesta que contempla dos torres de 12 pisos destinadas a viviendas multifamiliares.
La iniciativa fue presentada como una intervención de relevancia para el sector. Sin embargo, el gran desarrollo proyectado todavía no tiene, en el predio, una traducción visible acorde a la magnitud de la obra anunciada.
Otro expediente que concentra todas las miradas es el del Chalet María Frers de Mahn, conocido como Villa La Robla, en la manzana delimitada por Aristóbulo del Valle, Alem, Gascón y Falucho.
Allí, Fiduciaria Paisajes Urbanos S.A., vinculada a Florencia Miconi, proyectó una torre de 35 pisos en una de las zonas más cotizadas de Stella Maris. El caso, además, sumó un ingrediente que frenó su desarrollo: el proyecto quedó judicializado.
En este caso, la falta de avance tiene una explicación concreta en el conflicto abierto alrededor de la iniciativa. Pero el expediente también se convirtió en uno de los ejemplos más contundentes de una discusión que excede a una obra puntual: hasta dónde pueden llegar las excepciones urbanísticas cuando el proyecto impacta sobre una zona consolidada y sobre inmuebles de valor histórico.
La lista incluye también al Chateau Frontenac, ubicado en Alvear y Moreno. El proyecto contempla preservar la histórica construcción e incorporar dos torres que podrían alcanzar los 30 pisos.
La propuesta forma parte de esa misma lógica: la conservación del edificio patrimonial aparece asociada a un emprendimiento inmobiliario de una escala muy superior a la permitida originalmente. Pero, otra vez, entre la imagen del desarrollo futuro y la realidad actual hay una distancia que se empieza a hacer notar.
La promesa era inversión y empleo
El régimen fue aprobado en 2021 con un objetivo central: reactivar durante la pandemia de COVID-19 la industria de la construcción y generar trabajo.
La lógica era clara. Frente a una actividad golpeada, se ofrecían incentivos para atraer capital privado. A cambio, la ciudad esperaba inversiones, movimiento económico y empleo local.
El Concejo Deliberante decidió luego extender ese esquema hasta diciembre de 2027, con el argumento de sostener el flujo de inversiones y mantener activa una industria con impacto directo sobre la mano de obra. Sin embargo, el paso del tiempo abrió una pregunta incómoda.
Si algunos de los proyectos que consiguieron beneficios, cambios de indicadores o tratamientos especiales todavía no se traducen en obras de la escala anunciada, ¿dónde quedó el empleo que justificaba la necesidad de flexibilizar las reglas?
La respuesta no es necesariamente que las obras no vayan a realizarse. Algunos emprendimientos pueden atravesar procesos financieros, judiciales, administrativos o comerciales que expliquen las demoras. Pero tampoco es un dato menor que la promesa laboral fue uno de los argumentos centrales para defender un régimen que modificó las posibilidades constructivas en distintos puntos de Mar del Plata.
Por ahora, en varios de esos terrenos, la obra prometida parece existir más claramente en los renders, los expedientes y las proyecciones que en el paisaje urbano.
Y ahí surge otra pregunta, inevitable para la discusión política: cuando las excepciones se aprueban hoy, pero la inversión y el empleo quedan para un futuro sin fecha, ¿se está promoviendo la construcción o se están vendiendo promesas?
El Régimen de Incentivos tiene todavía vigencia hasta 2027. La discusión, entonces, está lejos de cerrarse. Y mientras nuevos desarrollos buscan ingresar al circuito de excepciones, la ciudad tendrá que empezar a mirar no solo qué prometen los proyectos antes de ser aprobados. También qué ocurre después.
Porque entre la promesa de una torre, los puestos de trabajo anunciados y una obra efectivamente en marcha puede haber una diferencia de varios años. Y en una ciudad donde el empleo sigue siendo una de las principales preocupaciones, esa distancia también debería entrar en el debate.