La Tecla Mar del Plata
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El Ejecutivo busca darle vía libre a un nuevo barrio de 1.012 lotes
El proyecto contempla un desarrollo de 40,4 hectáreas en el oeste de Mar del Plata, con 1.012 parcelas destinadas a viviendas unifamiliares. La iniciativa incluye un cambio de zonificación y deberá pasar por las comisiones de Obras y Legislación en el Concejo. El convenio prevé además una compensación urbanística de $493,8 millones, actualizable por el índice CAC, que será destinada a obras de puesta en valor de la Plaza Barrial Ceferino Namuncurá, en el barrio San Jorge.
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El gobierno interino de Agustín Neme puso en marcha en el Concejo Deliberante un proyecto de ordenanza para darle marco urbanístico al Loteo San Mateo, un nuevo desarrollo de 40,4 hectáreas que prevé la generación de 1.012 lotes para viviendas en el oeste de Mar del Plata. El predio pertenece a Reales Desarrollos SRL. La iniciativa se encuadra en el Programa Lotes con Servicios de la Ley provincial 14.449 y no sólo contempla la subdivisión del inmueble, sino también un cambio de zonificación que deberá ser aprobado por los concejales.
El macizo está delimitado por las avenidas Héctor Tarantino, Colón y Juan B. Justo y una calle sin nombre. Según surge del mensaje enviado por la Secretaría de Obras al Concejo, la superficie alcanza los 404.112,40 metros cuadrados y actualmente está incorporada al área Complementaria del Territorio Interior seis (CoTI 6). El punto central del expediente aparece justamente allí: el Código de Ordenamiento Territorial define a ese sector como una zona de transición urbano-rural y establece que “no se permiten subdivisiones que impliquen creación de áreas urbanas”. El proyecto del Ejecutivo busca modificar esa condición y afectar el predio al Distrito de Urbanización Determinada Programa Lotes con Servicios (UD-PLS-02).
La propuesta urbanística contempla 49 manzanas, con 1.012 parcelas destinadas a vivienda única, unifamiliar y permanente. A eso se suman cuatro parcelas para reserva de equipamiento público y otra destinada a espacio verde libre y público. El trazado fue pensado como una extensión de la trama existente: de acuerdo con la memoria técnica, se trabajó junto a la Dirección de Planeamiento Territorial para darle continuidad al trazado del barrio San Jorge, con calles de 15 metros de ancho y una calle central que funcionará como vía principal, con 20 metros de amplitud.
La propia Secretaría de Obras sostiene que la propuesta permite avanzar con la ampliación del área urbana porque “responde a la continuidad de la trama circulatoria del entorno circundante”, además de considerar la ocupación poblacional consolidada de los alrededores y la posibilidad de acceder a servicios esenciales y equipamiento comunitario. En esa línea, el Municipio remarca que el proyecto fue acompañado por distintas factibilidades y estudios técnicos antes de llegar al Concejo.
El nuevo barrio, si finalmente obtiene luz verde, no quedará limitado a la apertura de calles y la división de parcelas. La memoria técnica establece un paquete de infraestructura que incluye apertura, entoscado y enripiado de calles; desagües pluviales; tendido eléctrico y alumbrado público; red de agua potable; red cloacal; forestación; señalización y espacios verdes con equipamiento recreativo.
En materia vial, el proyecto prevé desmontes de entre 40 y 60 centímetros, la utilización de suelo seleccionado como base y un entoscado de entre 60 y 80 centímetros, con estabilización mediante piedra partida. La terminación superficial de las calles se realizará con enripiado. La calle central tendrá además una jerarquía especial dentro del diseño, al contar con un ancho de 20 metros.
El capítulo hidráulico también ocupa un lugar central. La documentación establece que se realizará una nivelación georreferenciada al Instituto Geográfico Nacional y, a partir de allí, se desarrollará el proyecto de desagües necesario para garantizar el escurrimiento del predio. El emprendimiento contempla zanjeos para conducir los pluviales y alcantarillado en los cruces de calles, además de desagües primarios y secundarios.
En cuanto a los servicios, el loteo deberá contar con tendido eléctrico aéreo de media y baja tensión y alumbrado público. La memoria técnica especifica que las luminarias serán LED de 105 watts y estarán distribuidas en las distintas manzanas. Para el agua potable se proyectan cañerías de 90 y 75 milímetros y, de acuerdo con lo que determine OSSE, una perforación central para alimentar y autoabastecer la red.
La red cloacal, en tanto, se conectará con las cañerías existentes de OSSE. El diseño prevé que las conducciones se ubiquen principalmente en veredas y utiliza cañerías maestras de PVC cloacal de 160 y 200 milímetros. Todo el esquema, de acuerdo con la documentación incorporada al expediente, deberá desarrollarse en dos etapas por la magnitud del emprendimiento.
El proyecto también reserva un lugar para el espacio público. La documentación establece que se destinarán más de 20.000 metros cuadrados a espacios verdes de uso público, que serán equipados con juegos recreativos y deportivos destinados a jóvenes y adultos. A esto se sumará la forestación: la memoria técnica contempla la colocación de dos fresnos por cada lote, además de señalización en las esquinas con identificación de calles y numeración.
Pero el expediente tiene otro capítulo que será seguido de cerca en el Concejo: la compensación urbanística. El convenio celebrado entre el Municipio y Reales Desarrollos SRL establece una contraprestación de $493.813.215, a valores de enero de 2026 y ajustable mediante el índice de la Cámara Argentina de la Construcción. El acuerdo dispone que esa compensación se materialice mediante infraestructura pública y equipamiento urbano, incluyendo la puesta en valor de la Plaza Barrial Ceferino Namuncurá, en el barrio San Jorge.
El desarrollador, además, asumirá las obras de infraestructura del nuevo barrio. El convenio fija un plazo máximo de 24 meses por etapa, contado desde la aprobación del plano correspondiente, y establece garantías para asegurar el cumplimiento de las obligaciones. El Municipio tendrá la facultad de ejecutar esas garantías ante eventuales incumplimientos.
La iniciativa también establece qué podrá hacerse con los terrenos una vez generados. La ordenanza fija una superficie mínima de 200 metros cuadrados y un frente mínimo de 8 metros, con provisión de agua corriente y cloacas, y determina que la comercialización o adjudicación deberá tener como destino vivienda única, unifamiliar y permanente.
Desde el Ejecutivo sostienen que el expediente atravesó las distintas instancias técnicas, legales y ambientales previstas. Entre la documentación incorporada figuran la prefactibilidad hidráulica de la Autoridad del Agua, certificados de OSSE, factibilidad de EDEA, certificado de no inundabilidad, informes de ordenamiento territorial y factibilidad de la red vial. Una vez cumplida la primera etapa, se incorporaron el proyecto hidráulico, la memoria de las obras de urbanización, la propuesta de compensación y los planos definitivos.
Con ese recorrido cumplido, Obras consideró que el expediente quedó en condiciones de avanzar hacia el tratamiento legislativo. Ahora el debate se trasladará al Concejo Deliberante, donde el proyecto tiene giro a las comisiones de Obras y Planeamiento, presidida por el concejal del PRO Fernando Muro, y Legislación, a cargo del edil de UCR+NA Ariel Bordaisco.
Así, el oficialismo deberá defender una iniciativa que va bastante más allá de la creación de mil lotes: plantea incorporar al entramado urbano un predio de más de 40 hectáreas, modificar su zonificación, extender la cuadrícula del barrio San Jorge y establecer las condiciones de infraestructura, servicios y compensación que acompañarán la urbanización. El primer filtro será ahora político y estará en las comisiones del Concejo.
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