La Tecla Mar del Plata
Redacción
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Serga.NET
21 de agosto de 2026
La ciudad que se estira: los nuevos bordes donde Mar del Plata empieza a crecer
La falta de terrenos en las zonas tradicionales empuja el desarrollo hacia los corredores de las rutas 11, 2, 88 y 226 y la avenida Antártida Argentina. Los datos satelitales muestran un fuerte avance de la superficie edificada.
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Durante décadas, Mar del Plata tuvo un centro de gravedad bastante definido. El crecimiento urbano se apoyó sobre el micro y macrocentro y, a medida que faltaron terrenos, la respuesta fue conocida: demoler, reciclar y construir más alto. Pero ese modelo empieza a quedarse sin margen y el mapa inmobiliario comienza a correrse.
La ciudad ya no crece solamente hacia arriba. También avanza hacia los costados, sobre sectores que hasta hace algunos años ocupaban un lugar secundario dentro de la lógica de expansión urbana. Los principales corredores de acceso y las zonas periurbanas concentran cada vez más proyectos, urbanizaciones y nuevos desarrollos, en una transformación que empieza a modificar la fisonomía de General Pueyrredon.
Los números permiten dimensionar el fenómeno. El último informe de Mar del Plata Entre Todos, titulado “La dimensión ambiental de la sostenibilidad en números”, analizó imágenes satelitales correspondientes a 2010, 2020 y 2025 para medir cómo evolucionó la superficie construida. El trabajo detectó un fuerte incremento de la urbanización en distintos corredores viales y delimitó siete sectores periurbanos e interfaces urbano-rurales para seguir su evolución.
El dato más contundente aparece en el corredor de la Ruta 11 hacia el sur. Allí, la superficie construida se disparó un 653,15% entre 2010 y 2025, con la mayor parte del crecimiento concentrada en los últimos cinco años. Se trata, por lejos, del mayor salto registrado entre los sectores analizados.
El segundo lugar corresponde al Eje 11 Norte Costero, donde el área edificada creció un 458,49% en los quince años relevados. En este caso, el mayor avance se produjo durante la primera década. Algo similar ocurrió sobre el corredor de la avenida Antártida Argentina, camino viejo a Miramar, que acumuló un aumento del 315,47%.
El mapa también muestra que el fenómeno no se limita al sur costero. Sobre el Eje 2 Norte, la superficie construida aumentó un 179,72%, aunque con una particularidad: el ritmo de expansión se aceleró entre 2020 y 2025. En tanto, el Eje 11 Sur registró una suba del 166,57%, principalmente durante el período 2010-2020.
En el extremo opuesto quedaron los corredores de las rutas 226 y 88. El primero registró un crecimiento del 139,69%, mientras que el Eje 88 Oeste tuvo el menor incremento de los sectores estudiados, con un 89,92%.
Detrás de esos porcentajes aparece una discusión que excede al negocio inmobiliario. La falta de suelo disponible en las áreas centrales empuja a desarrolladores y constructoras hacia terrenos cada vez más alejados, mientras distintas herramientas urbanísticas, cambios de uso y excepciones pueden facilitar la incorporación de nuevas superficies al circuito de construcción.
Así, el crecimiento empieza a seguir las rutas y avenidas antes que las tradicionales divisiones del ejido urbano. La Ruta 11, la 2, la 88, la 226 y la Antártida Argentina funcionan como nuevas líneas de expansión, alrededor de las cuales aparecen barrios privados, condominios, urbanizaciones y emprendimientos de mayor escala.
El sur aparece como uno de los principales protagonistas de esta transformación. El corredor de la Ruta 11 hacia Chapadmalal concentra buena parte de la presión expansiva, mientras que sectores del norte también incorporan nuevos formatos residenciales. A eso se suma el potencial de áreas estratégicas como Punta Mogotes, donde el debate sobre el destino de tierras frente al mar vuelve a poner en primer plano la cuestión urbanística.
El resultado es una ciudad que comienza a tener varios centros de expansión al mismo tiempo. El viejo esquema que tenía al centro como principal motor pierde peso frente a una urbanización más dispersa, apoyada sobre los grandes corredores de circulación.
La pregunta, entonces, ya no parece ser solamente hasta dónde puede crecer Mar del Plata, sino bajo qué reglas lo hará. Porque mientras el mercado encuentra nuevos lugares para avanzar, la planificación urbana enfrenta el desafío de ordenar una expansión que, según muestran los datos, ya dejó de ser una proyección y se convirtió en una realidad.