1 de septiembre de 2025
CONCEJO DELIBERANTE
Una excepción que se volvió regla: el régimen de construcción esquiva otra vez el debate de fondo
Lo que nació en 2021 como una medida transitoria para reactivar un sector golpeado por la pandemia, se encamina a atravesar una nueva instancia legislativa. El Régimen de Incentivos para la Construcción, que ya suma tres años de vigencia y sucesivas prórrogas, expone una tensión de fondo: ¿política de desarrollo o concesión permanente a grandes desarrolladores?
El Régimen Promocional de Incentivos a la Construcción fue aprobado en plena pandemia, con el argumento de dinamizar la economía local a través de un motor clave como la obra privada. La flexibilización de distintos capítulos del Código de Ordenamiento Territorial (COT) abrió la posibilidad de sumar metros cuadrados en zonas residenciales y centrales de media y alta densidad como en la costa, Güemes, avenidas Colón e Independencia, y el área de la Ferroautomotora, entre otras. El resultado fue inmediato: un aluvión de proyectos aprobados y la narrativa oficial de “programa exitoso” para sostener la rueda de la construcción y el empleo.
Desde entonces, cada vencimiento se resolvió con una prórroga casi automática en el Concejo Deliberante. La última, en febrero de este año, estiró la vigencia hasta septiembre de 2025. Pero nada indica que esa fecha sea definitiva: expedientes sobre el tema volverán a transitar el camino legislativo para ensayar una nueva extensión. La excepción transitoria, en los hechos, se convirtió en una regla estable.
El COT: una reforma que nunca llega
El problema excede la coyuntura. Lo que se discute, o se evita discutir, es la actualización del Código de Ordenamiento Territorial (COT), una norma madre de 1979, que arrastra más de cuatro décadas de parches y modificaciones parciales. Nadie desconoce que el COT está agotado frente a las demandas actuales de crecimiento urbano: expansión de áreas residenciales, corredores comerciales, regularización industrial y, sobre todo, planificación ambiental. Pero en lugar de una reforma integral, el camino elegido ha sido la excepción permanente.
Las ordenanzas de “Incentivos a la Construcción” son la muestra más clara de ese atajo: sirven para reactivar al sector inmobiliario y para que el oficialismo pueda exhibir dinamismo económico, pero no reemplazan la necesidad de un marco regulador claro y actualizado. En otras palabras: la ciudad suma metros cuadrados sin definir un modelo urbano de largo plazo.
Política, poder y omisiones
En el tablero político, el oficialismo se aferra al régimen como bandera de gestión: permite mostrar inversión privada y empleo en tiempos de crisis. A la oposición, mientras tanto, le cuesta romper el consenso tácito: nadie quiere cargar con el costo de “frenar la construcción”, aunque eso implique avalar la ausencia de planificación.
En paralelo, la figura del secretario de Obras, Jorge “Guasa” González, aparece una y otra vez en la discusión, cuestionado por sus vínculos personales y su doble rol entre el Estado y los desarrolladores. Un símbolo de cómo la frontera entre lo público y lo privado se vuelve difusa en materia de urbanismo.
La conclusión es tan clara como incómoda: el Régimen de Incentivos ya no puede leerse como un estímulo técnico. Es, a esta altura, el espejo de cómo se gobierna en General Pueyrredon, con prórrogas que patean para adelante las definiciones, con excepciones que reemplazan a la planificación y con un Concejo que, a falta de consensos para una reforma integral, se limita a administrar parches.
En definitiva, la ciudad no posterga su desarrollo: lo está teniendo todos los días, pero de manera desordenada. Lo que la política posterga, por conveniencia, por cálculo o por falta de coraje, es el debate sobre qué modelo urbano quiere para las próximas décadas.